房子买两套就行了,人这一辈子,还有很多更有意义的事

一个炒房客关于买房的肺腑之言​:这一轮的房住不炒决心非常坚定,除了个别城市出现失焦,整个大盘这几年基本都是严厉调控。也正是由于这样的缘故,前几轮在楼市周期里赚够财富的投资客,开始静下心做事业转型。

这一轮的房住不炒决心非常坚定,除了个别城市出现失焦,整个大盘这几年基本都是严厉调控。

也正是由于这样的缘故,前几轮在楼市周期里赚够财富的投资客,开始静下心做事业转型。

正好有这样的契机,接触到了一位房产投资客,聊了最近大家应该比较关注的话题:

市场冷热的转向,作为普通购房者,该怎么把握买房时机?

以下是他从一线实战给到的建议,说话比较直接犀利,大家细细感悟。

1、敬畏周期

房地产市场都有周期性,在过去较快的发展路径里,大周期可能就是三年,小周期可能就是一年半。

到了现在这个阶段,大周期可能要五年,小周期至少也要两年。

图/亿翰智库
图/亿翰智库

类似这样大行情的周期起伏,就像楼市在做俯卧撑一样。

拉长到大周期来看,楼市肯定是曲线向上的,但短周期内一般都会有小幅回撤,类似于上涨1年回撤2年的规律我们经常可以看到。

敬畏周期说的是什么?就是要遵循这样的周期规律。楼市一定会出现一松一紧的,而对买房人来说,一定要踩准周期的节奏。

一定不能错过的大周期有哪些?

比如说2009年的4万亿刺激和信贷宽松,你压根看不到这4万亿去哪了,但房价就是天天向好,交易中心挤都挤不动。

这个时候一定是坚定的买房时机,刚需哪怕借钱也要买,你不买下一次的成本更大。

但是你看,2010年的国十条之后,一直是调控周期,政策像一条鞭子抽向炒房客,媒体同样也在口诛笔伐,整整持续了四年。

这个时候你冲进去就是当时的高位,不要试图和周期对着干。

2015年开始,房地产去库存的声音响起,这一年出现了连续六次下调存贷款利率,330新政降低二套房利率至四成,公积金贷款首套首付最低至两成,挺多类似的鼓励政策。

甚至当时一些地方实行零首付的市场刺激,2016年的沈阳,为了鼓励大学生买房,推出零首付买房的新政,轰动一时。

与此同时,棚改货币化开始发挥作用,楼市迎来普涨。

你看,国家鼓励你买房的时候就不要犹豫。

当房住不炒没松口的时候,就不是合适的大周期,但依旧可以寻找一点城市规律。

因为,房住不炒的严厉之下,还留有喘息的因城施策。

2、寻找城市规律

即使大周期不好,但依旧可以寻找城市规律的机会。

首先大周期不好的情况下,我们一定要看准一二线城市,因为只有这些城市可以走出独立行情。

如果预算不够,三四五线里也要盯准那些在城市群里可以抱别人大腿的个别城市,比如昆山、嘉兴、珠海等等,长线一定是有机会的。

一二线怎么看城市规律?

刚刚大涨过且已经开始调控的城市,比如说深圳苏州,如果你不是刚需建议谨慎,投资肯定要站几年岗。

行情火热的城市也要谨慎,不要看杭州现在这么火,几万人摇几百套房子,我们身边很多人,2010年到2015年都是被套在里面的,这个套不是静淡市场,而是真真实实的下跌。

别看现在这么风光,很多人扛不住那会的压力。

卖地和新房供应没有节制的城市也要谨慎,说太多影响不好,大家自己品味哪些城市被人称为天量二手房库存,依旧还有人带队去炒。

你傻啊,真的是财富机会谁顾得上带你,自己人就包圆了。

3、确定性比概率重要

现在的市场,除了鼓励你买房的大周期,不会再出现特别好的行情,所以这个时候买房,确定性要比概率重要。

怎么去把握时机在最佳的时刻出手呢?

首先就是关注政策,所有房产短期的拐点,全部来自于政策。

我们要关心政策的变化,第一个要关心的是直接作用于房地产市场的政策,比如税费的改变,限购政策的改变,首付成数的改变等等,这时也要看政策的力度和所在的城市。

第二种是国家金融政策,比如说降息、LPR的降低等等都是全国性的政策。发布之后我们要密切关注本地市场的市场变化。

除此之外,还要关注其他的一些宏观经济的数据,包括cpi的涨幅和gdp的走势。

当大家关注到数据、政策以及市场共振的时候,那个时候就要第一时间去买入了。

说起来很宏观对不对?以前我也不懂,但为了买房,你不得不懂。

简单点就是把握好时机,不要过早买入,宁愿牺牲浮盈和收益也要来换确定性。

4、楼市还会好吗

中国楼市长线还是会向好,我最近看到一些文章,拿出前段时间的房地产投资开发增速表,说楼市不行了,简直滑天下之大稽,前几个月这么特殊,肯定会下滑。

无脑看空的人是很可恨的,自己住在大房子里,告诉你楼市不好,不要买了。结果还真有人信,错过前几个好行情,现在可能要多付出几倍的辛苦努力去弥补这个错误。

事实证明,无论是特殊事件还是调控政策的收紧,只能暂时压制住购买需求,但一定不会消灭需求。

楼市的黄金十年可能过去了,但未来一定也不会差,因为还有白银十年、青铜十年。

还没到那么差的时刻,不要杞人忧天。

5、哪些城市还有机会

持续向好的肯定是大城市,因为源源不断的人口流入,自住的需求和资产保值增至的需求,一直都会长期存在。

而一线城市是楼市里调控最早的,深圳又是一线里调控最早的,也是先开始补涨的。

所以说剩下的三个一线城市,价值和机会并存。

我个人觉得最有机会的,有个小排序,上海—广州—北京—深圳。

上海基本已经筑底了,最近量价都开始回暖,政策应该很难再放松,但只要不紧,就是最好的。

广州因为地域太广,城市内部房价差距太大,是一个从一线房价到四五线房价都存在的城市,所以买准比买更重要。

北京是首都,不是炒房的地方,深圳还需要再消化前面的涨幅,后面的政策还会趋紧。

二线里也有一些本身强势还有机会的城市,比如宁波、长沙、武汉、合肥、南京、成都、郑州、无锡等城市,只要把握好上面的买入时机,就基本没有问题。

三四线还是要看那些特大城市的卫星城,或者在强势城市群可以抱大腿的城市。

至于四五六七线,建议把仓位调一调,留2套自住养老就行。

6、房住不炒没开玩笑

房住不炒真的是来真的,现在很多投资客表面风光,其实杠杆压力还是很大,卖也不舍得卖,基本都是长持出租扛着。

上面给到的所有关于买入时机的建议,都要建立在你有一定的自有资金,而且融资能力也不差,一定不要超出能力范围的杠杆。

房住不炒真的没在开玩笑。

看到他说到这里,明显的面色凝重了一些,显然是要结束的意思,我赶紧把握时机又多问了一句:站在你的角度,现在最想对普通购房人说的建议是什么呢?

他想了挺久欲言又止,最后只回答我这么简短的一句:

房子买两套就行了,人这一辈子,还有很多更有意义的事。

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